Tout savoir sur le PLU (plan local d'urbanisme)

Dans le domaine de l’urbanisme, plusieurs documents existent afin de servir de guides aux communes de l’État français. Certains de ces documents ont notamment pour but de définir l’ensemble des objectifs d’une commune en matière de développement durable et urbain mais également en matière de développement socio-économique.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un ensemble de documents qu’il est impératif de consulter dans de nombreux cas de figure. Il est un dossier central qui se trouve au carrefour de préoccupations communales très variées et qui sert de guide d’urbanisme à l’ensemble d’une commune ou d’une intercommunalité pour une durée allant de dix à vingt ans. Voici tout ce que vous devez savoir sur le PLU.

Qu'est-ce que le plan local d'urbanisme (PLU) ?

Le Plan Local d’Urbanisme est le dossier qui régit la question de l’urbanisme au sein d’une commune ou d’un groupement de communes (il s’agira dans ce cas du PLUi), ainsi que toutes les préoccupations afférentes. Ce document est un projet global d’occupation des sols et de répartition de ceux-ci et régit également le développement urbain et environnemental mais aussi social, économique et durable de la commune. Le PLU contient de nombreux documents dont un règlement qui s’attache à édicter des dispositions particulières pour les différentes zones du territoire communal, et notamment en matière de travaux d’urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme remplace le Plan d’Occupation des Sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (loi SRU). L’apparition du PLU entraîne donc son lot de nouveautés, comme par exemple la création du Projet d’Aménagement et de Développement Durable dont le contenu se situe entre celui du Plan d’Occupation des Sols et celui du PLU.

Il est important de savoir que le PLU n’est pas obligatoire, certaines communes n’en possédant pas. En effet, la loi SRU indique que les communes françaises n’ont pas l’obligation de se munir d’un PLU et qu’il faudra donc consulter les cartes communales. Sans PLU ni carte communale, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui va s’appliquer et s’imposer comme référence avec ses dispositions à la fois réglementaires et légales.

Tout comme le plan local d'urbanisme, le RNU a vocation à définir des règles adaptées aux besoins locaux mais également aux réalités de la commune et possède des dispositions touchant à la localisation et à la desserte des constructions, à l’implantation et au volume de ses constructions, à leur aspect mais également une règle appelée règle de la constructibilité limitée. Voyons maintenant plus en détails ce que sont le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) ainsi que la carte communale.

Le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi)

Les PLUi sont, tout comme les PLU, des projets d’aménagement et de répartition des sols sur un territoire donné. Cependant, le PLUi s’intéresse à un groupement de communes et est en ce sens plus global que le PLU puisqu’il dépasse les préoccupations d’une seule commune. La Loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE) a notamment mis en lumière ce nouvel axe de coordination des politiques d’urbanisme, d’habitat ainsi que de déplacements urbains. Le PLUi est donc un nouvel outil de développement à l’échelle d’un territoire plus vaste et plus pertinent que le PLU d’une seule commune.

Le PLUi met en lien les politiques sectorielles, mutualise les compétences, les moyens et le savoir-faire de tout le territoire et intègre, en plus des éléments classiques du PLU comme le PADD et les orientations d’aménagement et de programmation, des éléments relatifs aux politiques d’habitat ainsi que de transports et de déplacements.

La carte communale

Il s’agit d’un document d’urbanisme simplifié que possèdent les communes n’ayant pas de PLU. Pouvant concerner tout ou partie du territoire communal ou être adopté au niveau d’une intercommunalité, la carte communale s’attache à définir les modalités d’application des règles générales édictées au sein du Règlement National d’Urbanisme. Ce dossier comprend également un rapport de présentation et des documents graphiques.

Que contient le PLU ?

Le Plan Local d’Urbanisme est un dossier qui contient un ensemble de documents très variés et complets. Ainsi, on retrouve dans le PLU des documents tant administratifs que graphiques et visuels.

• Le rapport de présentation : Ce document fait un état des lieux de l’ensemble de la commune et de ce qu’elle comporte comme atouts mais également comme faiblesses. Le rapport présente également les principaux enjeux communaux en matière d’environnement, de paysage, de risques, et de tout ce qui fait l’identité de la commune comme son climat, sa géologie, son patrimoine naturel et historique… Il analyse également avec précision la répartition de l’habitat ainsi que la consommation des espaces verts de la commune et les incidences prévisibles de ses choix sur l’environnement.
• Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) : Ce document est un fichier central en ce qu’il est celui qui organise les orientations d’aménagement de l’ensemble du territoire. Grâce à lui, les objectifs et les projets de la commune dans les domaines de l’économie, de l’environnement mais aussi de l’urbanisme sont exprimés clairement. La question du développement social est également abordée au sein du PADD. Le PADD répond au principe de développement durable et s’impose comme guide pour les dix à vingt ans suivant son adoption.
• Le règlement : Le Plan Local d’Urbanisme ne saurait se passer d’un règlement. Celui-ci s’attache à définir les dispositions réglementaires qu’il convient d’appliquer à chaque zone définie par le plan de zonage et autres documents et cartes graphiques. Le règlement s’appuie notamment sur les dispositions énoncées dans le PADD et encadre les projets de construction ainsi que les caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ou les questions d’équipements et de réseaux.
• Le plan de zonage et les documents graphiques : Le plan de zonage et autres cartes graphiques sont utilisés afin de diviser le territoire communal en plusieurs zones bien distinctes. Ces zones figurent en bonne place au sein du règlement car c’est grâce à elles que des dispositions spécifiques peuvent être prises concernant l’aménagement et les travaux. On distingue plusieurs types principaux de zones : les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) ainsi que les zones naturelles et forestières (N). Chacune de ces zones aura donc droit à sa propre sous-partie dans le règlement avec ses dispositions particulières. Notez qu’un découpage encore plus fin peut être effectué.
• Les orientations d’aménagement et de programmation : Il s’agit d’un document qui concerne certaines parties du territoire, comprenez les secteurs requérant des orientations particulières concernant leur aménagement. Les dispositions contenues dans ces orientations concernent des volets comme les transports et les déplacements mais aussi l’habitat et bien évidemment l’aménagement. Vous trouverez également certaines dispositions concernant les hauteurs maximales à respecter en termes de construction ou les destinations à privilégier.
• Les annexes : Plusieurs annexes sont ajoutées aux documents principaux du Plan Local d’Urbanisme. On y trouve par exemple les servitudes d’utilité publique notamment liées au domaine du patrimoine (PSMV), aux infrastructures de transport ou aux lignes aériennes (Plan d’Exposition au Bruit). Les annexes mentionnent également les réseaux d’eau potable et d’assainissement, la présence de secteurs sauvegardés ou de zones d’aménagement concerté ou encore les Plans de prévention des risques.

Concernant le certificat d’urbanisme, il s’agit d'un acte émanant de l’administration et permettant aux demandeurs d’obtenir des informations relatives aux contraintes d’urbanisme soulevées par son projet notamment la nature de la zone concernée, l’existence d’un périmètre de préemption ou encore d’un espace boisé qui serait classé. Ces certificats ont pour effet de stabiliser ces contraintes pour une durée d’un an et demi ou plus. Il s’agit d’une demande facultative mais sécurisante.

Pourquoi mettre en place un PLU ou PLUi sur une commune ?

La mise en place d’un PLU ou d’un PLUi est essentielle car ces plans définissent les types d’activités mais également de construction pouvant être installés sur chacune des zones d’une commune ou d’une intercommunalité. Ceci a notamment pour objectif de respecter les particularités et les caractéristiques des zones communales (urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles…).

Le PLU est également important pour connaître l’articulation des axes routiers, la répartition des espaces naturels mais aussi les réseaux d’eau et d’assainissement ou les emprises maximales au sol et les hauteurs maximales des bâtiments. Les projets ne correspondant pas aux règles du PLU verront leur demande de permis de construire refusée. Il est le garant du développement environnemental et urbain mais aussi social et économique de votre commune ou groupement de communes.

Qui établit le Plan local d'urbanisme ?

Le Plan Local d’Urbanisme est encadré par les dispositions de droit de l’urbanisme. Son processus d’élaboration est long mais aussi très strict. Cette décision de création du Plan Local d’Urbanisme doit émaner du Conseil Municipal et est notamment notifiée au préfet, au président du Conseil départemental, à l’établissement public qui met en œuvre le SCOT ou encore aux collectivités territoriales limitrophes. Cette décision est ensuite publiée avant une phase d’études préalables.

Le PLU est créé en collaboration avec les élus locaux et les services municipaux, et ce pendant plusieurs mois. L’avis du public est également demandé afin de nourrir la réflexion collective, tout comme celui des personnes publiques mentionnées dans les articles R. 132-7 et R. 132-9 du Code de l’Urbanisme. Un débat du Conseil Municipal a lieu deux mois avant l’arrêt du projet de PLU concernant ses orientations générales en matière d’aménagement et de développement durables. Le projet est ensuite arrêté par délibération du Conseil Municipal puis soumis pour avis aux personnes mentionnées aux articles L. 153-16 et -17 du Code de l’Urbanisme. Ensuite, il sera soumis à enquête publique par le maire durant un mois avec l’aide d’un commissaire enquêteur. Le PLU sera approuvé par délibération du Conseil Municipal puis sera transmis au préfet. Toutefois, le Plan Local d’Urbanisme n’est pas un dossier figé dans le temps et peut être amené à évoluer.

La modification du PLU

Il est important de savoir que le PLU pourra être modifié afin de créer plus de cohérence avec les nouvelles orientations communales, ou simplement parce que certains documents du PLU sont vieillissants. Afin de prendre en compte l’évolution du territoire d’une commune, le législateur français a prévu plusieurs processus de modification.

Ainsi, on trouve des procédures dites « allégées » destinées à une mise en compatibilité ou à une modification simplifiée. Cependant, des procédures plus lourdes existent : les révisions. On trouvera par exemple la révision générale qui touche aux orientations de la commune inscrites dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLU ou la révision simplifiée. Comme pour la création du PLU, la décision de modification de ce dossier doit être prise par le Conseil Municipal. Une révision générale entraîne une procédure similaire à la procédure d’élaboration.

Comment bien lire un PLU

Étant donné la quantité de documents composant le Plan Local d’Urbanisme, il peut être aisé de s’y perdre. Sachez que le PLU possède plusieurs cartes d’urbanisme pour chacune des parties de la commune, ces parties se divisant elles-mêmes en plusieurs zones possédant un règlement adapté. Il sera impératif de commencer par la vérification du plan de zonage afin de localiser votre parcelle de terrain.

Si vous souhaitez savoir quelles réglementations s’appliquent à votre zone, vous devrez consulter le règlement écrit correspondant mais aussi le règlement graphique qui fera, par exemple, apparaître les servitudes d’utilité publique ajoutant des contraintes supplémentaires en matière de travaux d’urbanisme dans la zone. Prêtez attention aux symboles figurant sur le plan de zonage, comme par exemple un numéro ou des ronds : ces symboles vous renverront aux annexes concernant les servitudes susmentionnées. Il est également recommandé d’échanger avec un conseiller, travaillant par exemple au Service Urbanisme, qui saura vous renseigner sur les évolutions à venir au sein de votre commune et notamment dans les zones à urbaniser.

Comment consulter le PLU de sa commune en ligne ?

Il existe plusieurs façons de se procurer le Plan Local d’Urbanisme d’une commune. Ainsi, la méthode traditionnelle consiste à prendre rendez-vous avec le Service Urbanisme de votre mairie afin de consulter le PLU en personne dans ses locaux. Néanmoins, vous devez savoir que vous pourrez également étudier et comprendre le Plan Local d’Urbanisme de votre commune sans quitter votre domicile, en tout sécurité, simplicité et tranquillité. En effet, les collectivités sont tenues de dématérialiser la consultation de nombreux documents administratifs et d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016. On dénombre par conséquent plus de 11 000 documents d’urbanisme disponibles en ligne sur certaines plateformes, le Plan Local d’Urbanisme étant l’un d’entre eux.

Si vous souhaitez obtenir le PLU de votre commune afin de le consulter en ligne, vous pourrez ainsi compter sur plusieurs sites internet à commencer par celui de votre commune. Certaines d’entre elles mettent effectivement le Plan Local d’Urbanisme à disposition de leurs citoyens sur leur site internet officiel. Toutefois, si ce n’est pas le cas, sachez que vous pourrez obtenir le PLU de votre commune en vous rendant sur le portail national de l’information réglementaire dans le domaine de l’urbanisme : Géoportail de l’urbanisme. Il vous suffira de vous rendre sur le site www.geoportail-urbanisme.gouv.fr et d’entrer le nom de votre commune ou bien son code postal dans la barre de recherche. Plusieurs documents administratifs d’urbanisme vous seront proposés et vous n’aurez plus qu’à les télécharger.

Les documents d'urbanisme complémentaires au PLU

Comme évoqué dans les rubriques ci-dessus, le Plan Local d’Urbanisme est un ensemble de documents et non pas un document unique. Ce dossier extrêmement complet fait appel à des documents très variés afin de couvrir l’ensemble des préoccupations d’une commune en matière d’urbanisme. On retrouve ainsi différents plans et schémas concernant des sujets biens particuliers :

Le schéma de cohérence territoriale (SCOT)

Dans la grande famille des documents d’urbanisme français se trouve le Schéma de Cohérence Territoriale qu’on surnomme également SCOT. Ce document établit un projet de territoire dont le but est de créer davantage de cohérence entre les politiques sectorielles (habitat, aménagement commercial, environnement et paysage mais également mobilité) au niveau de plusieurs communes ou groupements de communes. Ce document est régi par le Code de l’Urbanisme.

Le plan d'aménagement et de développement durable (PAAD)

Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (qu’on surnomme également PAAD) est l’un des documents les plus importants contenus dans le PLU. Ce plan est un document qui sert de guide à l’ensemble de la commune pour une longue durée, généralement entre dix et vingt ans. Il vient définir les orientations de la commune concernant l’aménagement de son territoire en se fondant notamment sur des perspectives de développement urbain et environnemental mais également socio-économique.

Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été créé en 1962 et se substitue au PLU dans les zones du secteur sauvegardé. Il régit donc les espaces publics mais également privés possédant un intérêt historique ou esthétique ou nécessitant des travaux de conservation. Plus précis que le PLU, le PSMV établit toutes les règles de protection du patrimoine, tant au niveau d’une parcelle qu’à celui d’un édifice. Les règles conçues par le PSMV s’appliquent également aux prescriptions architecturales.

Le plan de prévention des risques technologiques (PPRT)

Autre document complémentaire au Plan Local d’Urbanisme, le Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) est élaboré par l’État français et a pour but une maîtrise plus facile de l’urbanisation aux alentours des sites industriels à hauts risques. Ce document a également pour objectif de limiter les conséquences et effets liés aux accidents survenant dans ces structures, ces conséquences pouvant être dommageables pour la salubrité, la santé ainsi que la sécurité publiques.

Le plan de prévention du risque inondation (PPRI)

Le Plan de Prévention du Risque Inondation (dont l’acronyme est PPRI) est un document qui figure au sein des annexes du PLU d’une commune. Comme son nom l’indique, il est établi par l’autorité publique afin d’évaluer les différentes zones risquant de subir des inondations. Non content de définir ces zones, le PPRI liste également les moyens techniques, humains et juridiques destinés à faire face à ce genre de situation.